Centres pour migrants, un voisinage problématique ? La preuve par les chiffres

En Suisse, un centre de requérants peut faire baisser le loyer de ses voisins. La conclusion cadre mal avec l’idée, plus familière, d’une immigration qui tend le marché du logement. Elle ressort pourtant d’une étude publiée en 2026 dans le Journal of Urban Economics. Les chercheurs ont exploité les ouvertures et fermetures de 91 centres entre 2004 et 2014 et près de 155 000 annonces : à moins de 700 mètres d’un centre actif, les loyers sont en moyenne 3,8 % inférieurs à ceux du groupe de contrôle.

Le résultat devient plus sensible lorsque l’on observe qui est hébergé. Dans les centres où la part de résidents originaires d’Afrique subsaharienne dépasse la médiane, la décote atteint 4,2 %, contre 3 % dans les autres. En revanche, ni la religion, ni l’âge, ni la propension criminelle estimée des pensionnaires n’expliquent significativement les écarts de loyers. Les auteurs y voient surtout l’effet d’un préjugé racial lié au phénotype plutôt qu’une réaction au risque criminel. C’est leur interprétation des résultats statistiques. Ils parlent de préjugés, nous aurions plutôt tendance à parler de postjugés.

Quand le marché sanctionne la concentration

En la matière, la Suisse n’est pas un ovni. En Italie, un travail sur les centres d’accueil mesure une baisse relative d’environ 1 % des prix immobiliers après leur ouverture à proximité. Aux Pays-Bas, une étude portant sur 75 centres et près de 350 000 transactions trouve jusqu’à 9,3 % de décote pour les maisons proches de grands centres dans les zones peu denses, sans toutefois d’effet comparable dans les villes. À Göteborg, l’annonce même de futurs logements pour réfugiés a suffi à faire baisser d’environ 4 % les prix dans le voisinage immédiat, avant leur construction. Un bon sens de l’anticipation.

Le point commun est difficile à esquiver : les études ne montrent pas qu’un étranger ferait mécaniquement baisser le prix du palier, mais qu’un dispositif d’accueil concentré et très visible peut devenir, aux yeux d’une partie du marché, une caractéristique négative du voisinage. Taille du centre, densité urbaine, mode d’hébergement et perception locale modulent ensuite l’effet.

C’est précisément ce que suggère une étude allemande consacrée au choc migratoire de 2015. Une hausse d’un point du nombre de réfugiés rapporté à la population locale est associée à une progression des loyers inférieure de 0,34 point fin 2015 et de 0,68 point début 2016. Surtout, l’effet négatif s’atténue lorsque les réfugiés sont logés de manière décentralisée et se concentre davantage autour des hébergements collectifs. Autrement dit, la concentration compte.

La France offre un cas d’école de ce facteur. Selon un rapport du Sénat de juillet 2026, plus de 80 % des CADA fonctionnent désormais en hébergement « diffus », dans des appartements du parc locatif privé ou des hôtels. Difficile alors de mesurer une décote autour d’un bâtiment qui n’existe pas en tant que tel. Et l’étude allemande suggère justement que disperser les demandeurs d’asile atténue la pénalité immobilière liée aux grands hébergements collectifs. Camoufler le problème serait donc une bonne manière de le résoudre.

Moins cher autour, plus cher partout ailleurs

Reste le paradoxe : ce qui fait baisser les prix à quelques centaines de mètres peut les pousser à la hausse à l’échelle d’un canton ou d’une région. Une étude suisse publiée en 2023 estime qu’une hausse annuelle de la migration nette équivalant à 1 % de la population initiale augmente les loyers de 2,2 %, les prix des maisons de 1,8 % et ceux des appartements en propriété de 2,4 %. Une étude antérieure de la Banque Nationale suisse trouvait déjà une hausse d’environ 2,7 % du prix des maisons individuelles pour un afflux migratoire équivalant à 1 % de la population locale.

Il n’y a donc pas contradiction, mais deux échelles. Autour d’un centre, l’effet de voisinage peut produire une décote. Sur l’ensemble du marché, davantage d’habitants signifie davantage de demande de logements et donc davantage de pression sur les prix lorsque l’offre ne suit pas. Les centres de requérants peuvent faire baisser le loyer du voisin ; l’immigration, elle, ne rend pas le logement suisse moins cher.